来过深圳的朋友大多有一个印象，这是一座商圈密布、消费力旺盛的城市。不过，房地产服务商第一太平戴维斯深圳投资部日前发布的一份报告却显示，深圳的人均年度消费总额占人均GDP的比例仅为27%，低于北京的41%、上海的39%、广州的44%，也低于苏州、杭州、武汉、天津、成都、重庆等国内重点城市，甚至低于全国平均水平的44%。

人均优质零售商业面积全国第二

官方统计数据显示，2017年深圳地区生产总值排全国第三，达 22438.39亿元，全年社会消费品零售总额 6016.19亿元,增长9.1%,创2015 年以来新高，常住人口1252.83万人。27%的数据，显示的是人均GDP占人均社会消费品零售总额的比例。

众所周知，深圳是一座非常年轻化的城市，有学者统计，80、90、00后占深圳总人口70%以上。难道深圳的年轻人都不爱花钱吗？

事实上，深圳并不缺大型商圈和购物中心。从深圳本地的商业消费环境来看，深圳的商业面积近年来持续推高，报告显示，截至2017年末，深圳的人均优质零售商业面积达0.481平方米，仅次于北京的0.54平方米，在全国排名第二。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿分析，一方面深圳是一座科技创新发展迅猛的城市，也是一座城市建设不断发力的城市，大量的研发投入和城建投入计入GDP造成了人均消费占比偏低；另一方面，深圳人的很多消费需求也在香港等邻近地区得到了释放。

吴睿认为，深圳商业面积持续推高，但不断推出的大型购物中心正面临挑战。大型购物中心存量持续推高，5万平方米以上大型购物中心存量持续增加，区域型商业格局基本确定，随着城市规划发展,核心商圈商业格局基本确定,大型商业市场趋于饱和，同质化竞争激烈。

然而，同商圈内品牌重复性高，档次单一，缺乏主题特色、聚焦生活方式的改变等；此外，80、90、00后等主力消费主体更喜好具有个性化、便利化的消费体验。碎片化的网络购物也在不断冲击实体商业。

商圈建设可从“大而全”转型为“小而美”

报告认为，随着社会及经济的发展,人们生活节奏加快,碎片化消费和消遣成为主流生活模式,对于大型购物中心及百货带来一定的冲击。深圳的商圈建设可以从“大而全”转型为“小而美”，不同于大体量商业,小体量易于填入特色主题。通过特色体验业态的引入,为消费者提供场景化、社群化的消费空间。而且，特色主题商业的新颖性和稀缺性, 有机会打破理论上的商业辐射范围实现全市范围内引流。

值得注意的是，实体零售经历了互联网+的冲击后正逐步回暖,纯线上的红利逐渐消减。随着科技持续创新、消费需求持续升级等因素,线上线下融合是零售商业发展的必然趋势。随着“新零售”、“全渠道零售” 概念的提出、越来越多零售企业、电商公司、创业公司等争先抢占该新兴市场。

吴睿表示，正在出现的地铁邻里中心的概念值得关注。这些商圈紧邻地铁,交通便利，多是小体量商业,建筑面积在3000-1.5万平方米,客群辐射范围在2公里之内，周边多为住宅或写字楼聚集区,人口密集,拥有巨大的消费基础。

“这或许将成为深圳现有商业格局的突破口。”吴睿认为，第一，邻里中心体量小,其购置成本较低、招商运营便利、风险可控,不仅是房地产、投资方主要抢占的市场,也是众多零售企业寻求转型升级的重要方向；第二，邻里中心不同于大型购物中心,其空间分布散落在各个社区及商务圈内,迎合消费者快速的、碎片化的购物模式；第三，邻里中心周边人口密集。定位精准且运营良好的邻里中心能够拥有稳定的目的性客群及游离客群, 具备较高的客群粘性和复购率。（记者/张光岩）

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