去年无锡楼市“5.20”新政实施至今，这一年以来，无锡楼市经历了有史以来最严格的调控，限购、限售、信贷政策收紧、控制土地供应，相关政策强势制冷火热楼市。

　　旺季销量反超去年 刚需购房门槛提高

　　“5.20”新政实施以后，限购、限售政策关闭了短期炒房的大门，稳住楼市房价继续“上涨”的趋势。而仅仅在4个月后，无锡楼市“9.25”调控再升级，一方面，在限购基础上再加码，非本地户籍购房必须连续缴纳2年社保或个税将外地炒房者的投资、投机行为拒之门外；另一方面，采取分类调控，划分限购区域，最大程度上去满足部分改善型群体的置换需求，并且尽量减少新建商品住房库存结构性矛盾问题及区域房地产市场发展不平衡问题。

　　就成交量走势图来看，“5.20”新政以后，成交量基本保持平稳，直到迎来“金九”的爆发式增长，当月无锡市区商品房成交面积为128.71万平方米，同比增长16.53%，环比增长184.13%；其中商品住宅成交面积117.37万平方米，同比增长26.15%，环比增长203.44%。而在“9.25”调控升级后，将大量外地炒房客拦在门外，调控效果显现，成交量连续3个月下跌，直到年底开发商年终让利促销、冲刺销售目标，成交量才有所回升。而在经过了春节前后的市场淡季后，在传统销售旺季中“金三银四”成交量再度攀升，据e房网不完全统计，今年“金三银四”期间无锡商品房备案成交面积为101.6万平米，同比上涨21.49%；商品房备案成交9607套，同比上涨29.07%。其中，商品住宅备案成交面积为83.97万平米，同比上涨30.86%；商品住宅备案成交6874套，同比上涨38.14%。

　　房价方面小编就不列数据了，列了也是被你们吐槽。小编就叙述一下楼市行情吧，调控以来，无锡房价基本保持稳定，但随着低价盘的“消逝”，实际上购房者的门槛更高了。2017下半年，无锡楼市成交量还是以惠山区为首，成交主力实地玫瑰庄园、西溪碧桂园等万元以下的刚需盘。而当下无锡楼市的备案成交主力为启迪协信科技城、正大万物城、碧桂园梅公馆等，楼盘均价在11000-13000元/㎡。

　　一年不到上浮20%100万 按揭30年需多还27万

　　银行信贷也一直是调控楼市的方式之一。在社会无风险利率不断上升的背景下，商业银行资金压力和房贷盈利压力凸显，迫使商业银行提高利率。为争抢紧缺房贷额度，争取尽快放款，有些新盘开发商会主动要求合作银行上调房贷利率；银行为了获利当然愿意接受更高利率，尤其是基准上浮后，这些楼盘的购房者就能优先得到放款；而有刚性购房需求的人，也被迫接受了这个条件。

　　小编以2017年6月无锡部分银行利率为例，当时银行首付比例为30%，首套最低可享受房贷利率9.5折优惠，部分银行执行基准利率，个别银行首房首贷利率上浮20%。而根据小编今年二季度最新统计的数据，首套房绝大多数银行首付比例在40%，只有农业银行和工商银行表示首付比例在30%-40%之间浮动，具体情况要看购买的是哪个楼盘；而首套房房贷利率大多上浮比例在15%-20%之间。增长速度之快令人咂舌。

　　房贷利率的上浮意味着购房者还贷总额势必增加，那么我们不如以贷款100万为例，计算下按揭10年、20年、30年为限，利率增长后购房者的还贷状况。

　　贷款100万，按揭10年为限：房贷利率维持基准利率时，每月还款10588元，还款总额为126.69元；房贷利率上浮15%时，每月还款10922元，还款总额为131.07万元；房贷利率上浮20%时，每月还款11042元，还款总额为132.5万元；房贷利率上浮25%时，每月还款11167元，还款总额为134.01万元。

　　贷款100万，按揭20年为限：房贷利率维持基准利率时，每月还款6544元，还款总额为157.07万元；房贷利率上浮15%时，每月还款6958元，还款总额为167万元；房贷利率上浮20%时，每月还款7095元，还款总额为170.29万元；房贷利率上浮25%时，每月还款7239元，还款总额为173.75万元。

　　贷款100万，按揭30年为限：房贷利率维持基准利率时，每月还款5307元，还款总额为191.06万元；房贷利率上浮15%时，每月还款5766元，还款总额为207.58万元；房贷利率上浮20%时，每月还款5919元，还款总额为213.07万元；房贷利率上浮25%时，每月还款6079元，还款总额为218.86万元。

　　之前小编工作群里有位网友2017年年初买的房，因为网签始终没有批下来，连银行贷款也受到了影响。如果按贷款100万，按揭30年还清来算的话，时至今日他至少损失了27.8万元。

　　人口占比逆袭 调控效果显现

　　无锡楼市“5.20”新政“限购”遏制外地投资客，其中明确了对非无锡户籍居民家庭限购的第二套房包括二手房。并且，本次新政中还有一个亮点，就是“限售”——个人购房在2年内不得出售，单位购房3年内不得出售。这无疑挫伤了外地投资客的投资积极性，“5.20”新政后至9月，外地人在锡购房每月平均占比约49%。这项数据说明“520”新政后，本地与外地购买力几乎持平，而相较于新政实施之前外地人在锡购房占比降了1成。

　　直到“9.25”无锡楼市限购再升级，由于增加了外地购房者必须连续缴纳2年的社保或个税的门槛，基本将外地投资客堵在门外。从最新统计的数据来看也恰好证明了这一点，4月本地人在锡购房占比破七成！这与一年前未启动限购之前的2016年8月外地人在锡购房占比69.86%对比来看几乎就是一个大反转！另一方面，在目前全国多城被约谈的形势下，本地投资客撤回外地资金回归无锡楼市也是本地人在锡购房占比接近70%的因素之一。

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