今年上半年，广州商住商服用地累计供应119.21万平方米，同比减少21%，环比减少40%。在供应创下近4年第二低位的同时，定向销售和纯租赁供地占比上升，导致商品住宅供地仅占比84%，“花式供地”渐成趋势。值得注意的是，近年部分房企积极拓展长租公寓、养老、医疗等业务，以往单一“拿地-开发-销售”的模式逐渐改变；尤其作为四大一线城市的广州，公开出让地的成交门槛越来越高，各种配件条件越来越苛刻，业内认为，这将促使房企培育更加多元化的业务。

　　供应为近4年第二低位

　　2018年上半年，广州商住用地供应93.8万平方米，商服用地25.41万平方米；整体供应偏少，近4年仅高于2016年同期，为公开挂牌用地面积第二少的半年度，未来供应仍有待增加，甚至在2月和6月出现土地“断供”现象。

　　上半年整体土地成交面积为152.81万平方米，创4年同期新高。主要得益于去年12月挂牌的富士康科技小镇（合计22.39万平方米）、南沙灵山岛尖（12.1万平方米）等“巨无霸”地块于1月成交，从而拉动整体成交面积。

　　上半年广州商住商服用地累计出让金额429.4亿元，整体比去年同期减少8.6%。出让地实行“竞配建”“竞自持”后，今年高溢价用地较过去两年大幅减少，房企拿地出价越来越理性，以往“一掷千金”的拍地情况不再。定向出让用地占比增加，而这一类用地基本以底价成交。上半年出让的绝大部分商服地带有定向引资条件，其均以底价成交；而商住地中，出现了多宗人才公寓、纯租赁用地，出让价格较周边宅地低，从而对出让金额造成影响。此外，今年配建面积、整体溢价均为近3年同期最低，在官方调控下土地市场交易相对理性，这一定程度上为一二手市场营造了健康的气氛。

　　市中心无商住地供应南沙、增城成主力

　　上半年中心区整体供地量偏低，除黄埔外五区无任何商住地供应，由此可见未来市中心住宅将愈加稀缺，从上半年官方推动旧改的力度来看，未来市中心新增一手住宅用地主要以三旧改造为主。此外，虽然黄埔上半年供应宅地，但3宗累计6.25万平方米用地均属于“人才公寓用地”，由广州开发区人才工作集团、科学城投资集团负责开发，服务广州人才引入计划，因此实际上半年中心区无可供未来直接销售的商品住宅用地。

　　外围区中南沙、增城供地相对集中，其中增城供应51.18万平方米用地，为上半年第一供地大区。而近年供应偏少的“广州北”花都、从化共有3宗商住地供应，其中从化供地接近18万平方米，供地力度近年罕见。

　　上半年宅地供应依然呈现明显供不应求，假如下半年未能大幅提升供应量，未来1-2年部分区域将面临一手供应“缺货”的情况。上半年商住地总出让金为308.7亿元，同比减少15%。虽然成交面积为近5年同期最大值，但由于多宗定向用地以相对低的价格出让，加上宅地整体溢价率较低，从而影响出让金总额。

　　保利碧桂园越秀位居拿地前三

　　由于上半年金融城、琶洲针对定向企业出让商服用地，因此拿地金额前十企业中出现了如三一重工、广发银行等非房地产企业。

　　仅统计公开挂牌出让地块，广州Top10拿地企业共贡献341.2亿元土地出让金，占上半年土地出让金总额79.5%，上半年未有企业在广州公开拿地金额超过百亿。

　　排名第一的保利拿地金额为95.1亿元，获得4宗商住地累计用地面积36.5万平方米，其“打包”从化上半年推出的2宗宅地，此外在增城荔城、朱村两大板块各拿一宗商住地；排名第二的碧桂园拿地金额为73.1亿元，总拿地面积40.3万平方米，主要来自于富士康科技小镇地块（三宗合计36.2万平方米）；地胆越秀排名第三，拿地金额为37亿元，用地面积12.1万平方米，来自南沙灵山岛尖综合地块。

　　值得一提的是，千亿房企万科上半年并未在广州公开拿地，而去年同期万科拿地花费为36.1亿元。广州中原研究发展部认为，近年部分房企积极拓展长租公寓、养老、医疗等业务，以往单一“拿地-开发-销售”的模式逐渐改变，尤其作为四大一线城市的广州，公开出让地的成交门槛越来越高，各种配件条件越来越苛刻，将促使房企培育更加多元化的业务。

　　【供地特征分析】

　　“花式供地”影响未来商品房供应量

　　上半年供应的93.8万平方米商住用地总计容建面为231万平方米，其中涵盖富士康科技小镇、黄埔人才公寓等定向用地，因此可以进一步将用地区分为：商品住宅用地、定向销售用地、纯租赁。

　　从分布情况来看，上半年实际可供日后市场直接销售的计容面积为184.2万平方米，即17000-19000套单位。而2017年同期可供销售的计容面积为268.6万平方米，预计为25000-27000套单位，由此可见未来1-3年转化周期内，一手可售住宅供应能力将受到影响。

　　招商热区推人才公寓用地“抢人大战”升级

　　近两年供地计划中多次提及的“人才公寓用地”增加明显。上半年黄埔有3宗累计6.25万平方米人才公寓租赁用地，南沙通过竞配建方式获得0.6万平方米人才公寓；而增城去年建设的人才公寓，于今年6月获得预售证预计不久将投入使用，“多元化供应居住产品”落实初见成效。

　　截止目前为止，各区已出现“产城地”“人才公寓租赁用地”等形式，广州中原研究发展部认为，上述“供地花式”基本以服务区域招商引资、引进人才为目标，未来为劳动人才提供“安居乐业”保障将成为继经济奖励、落户便利后“抢人大战”的又一升级措施。

　　【2018下半年土地供求预测】

　　若要达成供地计划目标下半年公开挂牌宅地需达280万平方米

　　上半年官方4-5月广州接连发布《广州2018建设用地供应计划》《2018年供地蓝皮书》（下简称“蓝皮书”）两部重磅文件，其中纷纷指向“每年475万平方米”的供应目标。

　　剔除涵盖在内的旧改部分，假如要达到这一供地目标，全年公开招拍挂供地需要达到369万平方米，由此估算下半年目标供地量为280万平方米。

　　但从近年实际情况来看，要达到这一目标存在难度。根据过往5年供地数据，广州中原研究发展部认为下半年实际供应或在180-200万平方米之间，全年供地量维持在280-300万平方米左右。

　　白云、花都潜在供应量较大

　　剔除《蓝皮书》中上半年已出让地块，下半年剩余可供应用地为289.7万平方米，其中白云、花都、黄埔3区可供应用地面积位居前三。鉴于上半年市中心宅地无任何供应，预期下半年白云新市、石井挂牌宅地的可能性较大。

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